Il lastrico solare può essere anche di proprietà di un solo condomino, ma ciò non esclude la responsabilità del condominio per i danni per infiltrazioni causate da sistemi di smaltimento delle acque di sicura titolarità condominiale.

Il principio è stato recentemente ribadito dalla Suprema Corte di Cassazione con sentenza n. 21694, pubblicata il 23 ottobre 2015, che, decidendo in tema di danni lamentati dal proprietario di un locale sottostante uno spazio a piano terra (in pratica un passaggio) appartenente in via esclusiva ad un condomino, ha ritenuto sussistere la responsabilità anche del condominio in quanto proprietario delle caditoie dell’acqua piovana che scaricavano sulla predetto spazio.

Rilevato che la copertura di un locale che non ha la funzione di lastrico solare non per questo diviene condominale e accertata dunque la proprietà di detta copertura in capo al singolo condòmino, le cause delle infiltrazioni erano state individuate nella cattiva manutenzione sia del manto impermeabilizzante posato sulla copertura e sia degli scarichi di proprietà condominiali lì collocati per fare confluire l’acqua in un tombino, anch’esso mal mantenuto.

La Corte suprema ha chiarito la corresponsabilità del condominio e del proprietario del lastrico per le infiltrazioni, in quanto entrambi inadempienti all’obbligo di custodia, l’uno degli impianti di scarico e l’altro del manto di copertura.

Il condominio continua quindi a mantenere l’onere della custodia (articolo 2051 del Codice civile) anche quando il lastrico solare non gli appartiene in proprietà, sempre che i danni non derivino da fatto imputabile soltanto al proprietario o a chi ne fa uso esclusivo.

Non c’è invece responsabilità quando il danno si verifica per un caso fortuito, cioè per un evento imprevedibile ed in alcun modo evitabile. La causa del danno, in questi casi, è attribuibile ad un evento del tutto estraneo ed eccezionale, al punto da apparire inutile anche la diligenza posta in essere dall’amministratore o dal proprietario del lastrico nella cura del bene sottoposto alla loro custodia.

Spetta a colui che ha la custodia l’obbligo di dimostrare che, in assenza dell’evento eccezionale, il danno non si sarebbe verificato: la prova non sempre è semplice.