Ai fini della redazione e revisione delle tabelle millesimali, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano, occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci (quali l’estensione)che gli elementi estrinseci (quale l’esposizione) delle proprietà esclusive, nonché le eventuali pertinenze (ad esempio, i giardini) e tutti gli elementi che migliorano il godimento dell’immobile ed incidono sul valore effettivo.

È quanto emerge dall’ordinanza n. 21043 dell’11 settembre 2017 della dalla seconda sezione civile della Corte di Cassazione.

Accolta la domanda del condomino che aveva chiesto la revisione delle tabelle millesimali poiché, successivamente alla loro approvazione, erano state trasformate alcune unità immobiliari. In particolare, alcuni locali del pianterreno, già destinati a deposito e di proprietà esclusiva, erano stati fusi in un’unica unità immobiliare a destinazione abitativa. Analoghe trasformazioni avevano interessato altre unità di proprietà esclusiva.

La domanda era stata accolta parzialmente dalla Corte d’appello, chedisponeva la modifica delle tabelle ex art. 69 disp. att. c.c.,considerando intervenuta una variazione di consistenza e mutamento di destinazione d’uso soltanto di una delle unità immobiliare trasformate.

Per gli Ermellini, tuttavia, questo passaggio della sentenza è errato. Il giudice investito della domanda di revisione delle tabelle millesimali deve computare i valori di tutte le porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi (superficie, altezza di piano, luminosità, esposizione) che incidono sul valore effettivo di esse.

Vanno considerate poi anche le relative pertinenze (come i giardini) che determinano un miglior godimento e, dunque, un accrescimento del valore patrimoniale dell’immobile.

La Corte d’Appello non ha tenuto conto di tale principio. I giudici territoriali, infatti, richiamando la consulenza tecnica esperita, e senza tener conto delle diverse allegazioni svolte dalle parti, hanno escluso dal computo dei valori millesimali delle unità immobiliari oggetto di indagine le pertinenze che fuoriescono dalle proiezioni del perimetro dell’edificio condominiale.

Il che lascia fuori dal computo dei valori di piano sia i vani esterni alle proiezioni verticali del fabbricato, sia alcune pertinenze. Invece, come detto,le pertinenze non possono essere escluse dal calcolo del valore di ogni porzione di piano, perché determinano un accrescimento del valore patrimoniale in quanto destinate in modo durevole al servizio o all’ornamento delle unità immobiliari.

D’altronde, elementi come la luminosità e l’altezza incidono sulla quotazione patrimoniale dell’immobile e, quindi, non possono essere esclusi dal calcolo dei millesimi.

Da qui la decisione della Cassazione: la sentenza va cassata con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello, che dovrà rivalutare l’intera vicenda in conformità al seguente principio di diritto:”ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva che gli elementi estrinseci, nonché le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, in quanto consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell’immobile“.